Vpis v zemljiško knjigo: kako poteka in kaj uredi notar

Vpis v zemljiško knjigo je korak, s katerim pri nakupu, podaritvi ali drugem prenosu nepremičnine na podlagi pogodbe postanete njen lastnik; podpisana pogodba sama ne zadošča. Predlog za vpis se vloži elektronsko, praviloma prek notarja, ki overi podpis na zemljiškoknjižnem dovolilu ali sestavi notarski zapis in poskrbi za listine, ki jih zahteva sodišče.

Kdaj je potreben vpis v zemljiško knjigo

Zemljiška knjiga je javna knjiga o pravicah na nepremičninah, vodijo pa jo okrajna sodišča. Po pojasnilu sodstva se vanjo vpisujejo vse stvarne pravice na nepremičninah, na primer lastninska pravica, hipoteka, zemljiški dolg, služnost, stvarno breme in stavbna pravica. Vpis je potreben zlasti, ko:

• kupite stanovanje, hišo ali zemljišče na podlagi prodajne pogodbe,
• prejmete nepremičnino na podlagi darilne pogodbe ali druge pogodbe o prenosu,
• banka za zavarovanje kredita vpiše hipoteko, po odplačilu pa jo je treba izbrisati,
• s sosedom dogovorite služnost, na primer pravico poti ali napeljave vodovoda,
• podedujete nepremičnino; podlaga za vpis je takrat pravnomočen sklep o dedovanju.

Zemljiška knjiga varuje tiste, ki v dobri veri zaupajo vpisanim podatkom. Kdor izpolni pogoje za vpis v svojo korist, a vpisa ne predlaga, po pojasnilu sodstva nosi vse škodljive posledice takšne opustitve. Tudi Notarska zbornica Slovenije poudarja, da lastninsko pravico na podlagi pravnega posla pridobite šele z vpisom.

Priprava pred začetkom

Preden podpišete pogodbo, si oglejte stanje nepremičnine v zemljiški knjigi. Vpogled je javen, glavno knjigo pa si lahko ogledate tudi prek spletnega portala e-Sodstvo. Preverite, kdo je vpisan kot lastnik, ali so vpisane hipoteke, služnosti ali prepovedi odtujitve in ali je pri nepremičnini plomba, ki kaže na še nerešen predlog.

Za vpis lastninske pravice na podlagi pogodbe po Zakonu o zemljiški knjigi praviloma potrebujete:

Pri prodaji mora prodajalec po pojasnilu Finančne uprave v 15 dneh po sklenitvi pogodbe vložiti napoved za odmero davka na promet nepremičnin, razen kadar se od prodaje obračuna DDV. Po plačilu davka finančni urad na pogodbi potrdi, da je davek plačan. Na zahtevo stranke potrdilo pridobi tudi notar.

Če pogodbo v imenu prodajalca podpiše pooblaščenec, mora biti priloženo pooblastilo z overjenim podpisom. Kadar nepremičnino odsvaja mladoletna oseba ali oseba z omejeno poslovno sposobnostjo, so potrebna dodatna dokazila in praviloma tudi soglasje centra za socialno delo.

Potek vpisa korak za korakom

1. Sestava pogodbe

Pogodbo lahko sestavi notar ali odvetnik, lahko pa jo pripravite tudi sami. Zemljiškoknjižno dovolilo je lahko že v pogodbi ali pa ga prodajalec izstavi pozneje, na primer po plačilu kupnine. Za večjo varnost obeh strank se lahko dogovorite, da notar do plačila hrani zemljiškoknjižno dovolilo, kupnino pa na posebnem hrambnem računu, ki ni del njegovega premoženja.

2. Plačilo davka

Prodajalec vloži napoved in plača odmerjeni davek; plačnik je lahko tudi kupec, če je tako zapisano v pogodbi. Če se od prodaje obračuna DDV, se namesto potrdila o plačilu davka priloži račun s predpisanimi podatki.

3. Overitev podpisa ali notarski zapis

Na zemljiškoknjižnem dovolilu mora biti overjen podpis osebe, katere pravica se prenaša, in to lahko po Zakonu o notariatu stori samo notar. Notar ob tem preveri priloge, EMŠO pridobitelja in njegovo državljanstvo. Če je pogodba sklenjena v obliki notarskega zapisa, se predlogu priloži odpravek, ki je sestavljen za vpis v zemljiško knjigo. Kaj prinesti s seboj, opisuje vodič overitev podpisa.

4. Vložitev predloga

Ob overitvi ali sestavi notarskega zapisa vas mora notar poučiti, da bo nemudoma vložil zemljiškoknjižni predlog, razen če temu izrecno nasprotujete ali pogodba določa drugače. Predlog se vloži elektronsko: notar listine pretvori v elektronsko obliko, izvirnike pa hrani do pravnomočnosti vpisa. Zakon dopušča še nekatere druge načine vložitve, na primer z lastnim digitalnim potrdilom ali na zapisnik pri zemljiškoknjižnem sodišču, vendar morajo biti tudi takrat priložene vse zahtevane listine.

5. Plačilo sodne takse

Ob vložitvi se izda nalog za plačilo sodne takse. Plačajte jo v roku, ki je naveden v nalogu, sicer velja, da je predlog umaknjen.

6. Odločanje sodišča

Ko sodišče prejme predlog, je pri nepremičnini vidna plomba. O vpisu na prvi stopnji praviloma odloča zemljiškoknjižni sodniški pomočnik. Sistem e-ZK zadeve dodeljuje po vrstnem redu prejema, ne glede na to, kje leži nepremičnina.

7. Sklep o vpisu

Sodišče izda sklep o vpisu in ga vroči udeležencem. Zoper sklep je mogoče pravno sredstvo v roku, ki je naveden v pravnem pouku. Ko ta rok poteče, sklep postane pravnomočen.

Koliko časa traja vpis v zemljiško knjigo

Natančnega roka ni mogoče vnaprej določiti, saj je čas odvisen od več faz:

Vpis po pojasnilu sodstva učinkuje od trenutka, ko je sodišče prejelo predlog. Zato je smiselno, da je predlog vložen čim prej, ko so izpolnjeni pogoji. Če manjka katera od zahtevanih listin, sodišče predloga ne more ugodno rešiti in celoten postopek se podaljša.

Kaj preverite, ko je vpis opravljen

• Sklep o vpisu: ali so pravilni vaše ime, EMŠO in delež, na primer celota ali polovica.
• Nepremičnina: ali se identifikacijski znak ujema s pogodbo.
• Izpisek iz zemljiške knjige: ali je vpis viden v glavni knjigi.
• Bremena: če je bil dogovorjen izbris hipoteke, ali je ta res izbrisana.
• Rok za pravno sredstvo: če se s sklepom ne strinjate, ravnajte v roku iz pravnega pouka.
• Izvirniki listin: z notarjem se dogovorite, kdaj in komu jih vrne.

Pogodbo, sklep o vpisu in potrdilo o plačanem davku shranite skupaj, saj jih boste potrebovali ob morebitni prodaji, najemu kredita ali dedovanju.

Najdite notarja za vpis v zemljiško knjigo

Notar lahko uredi celoten postopek, od pregleda zemljiške knjige in sestave pogodbe do overitve, vložitve predloga in hrambe kupnine. Ko se sprašujete, kakšna je cena, ko notar uredi vpis v zemljiško knjigo, upoštevajte, da notarjevo plačilo sestavljajo pristojbina za overitev ali notarski zapis, pristojbina za sestavo zemljiškoknjižnega predloga in morebitna hramba, sodno takso pa plačate dodatno. Kako tarifa ovrednoti posamezne storitve, pojasnjuje vodič notarska tarifa.

V povpraševanju navedite vrsto posla, na primer prodajo, darilo, hipoteko ali služnost, vrednost posla, število nepremičnin in strank ter ali je pogodba že sestavljena. Ponudnike najdete med notarji na Opravi.si.

Članek je splošna informacija in ni pravni nasvet; za vaš primer se posvetujte s strokovnjakom.