Darilna pogodba: kdaj jo skleniti pri notarju

Darilna pogodba je lahko sklenjena tudi brez notarja, vendar mora biti pisna, kadar darovalec darila ne izroči takoj. V obliki notarskega zapisa jo morate skleniti pri darilu za primer smrti in pri darilu med zakoncema ali zunajzakonskima partnerjema, ki ni običajno manjše darilo. Pri darilni pogodbi za nepremičnino notarja potrebujete v vsakem primeru, saj mora biti podpis darovalca overjen, sicer se obdarjenec ne more vpisati v zemljiško knjigo.

Kaj določajo predpisi za darilno pogodbo

Darilno pogodbo ureja Obligacijski zakonik (OZ) v 533. do 545. členu. Z njo se darovalec zaveže, da bo na obdarjenca neodplačno prenesel lastninsko ali drugo pravico, obdarjenec pa se s tem strinja. Brez soglasja obdarjenca darila torej ni.

Oblika: brez listine, pisno ali notarski zapis

Pri darilu za primer smrti morata pri sestavi sodelovati še dve zapisni priči ali drug notar (Zakon o notariatu, 51. člen). Kaj vsebuje takšna listina, pojasnjuje vodič notarski zapis: kdaj je obvezen in kaj vsebuje.

Darilna pogodba nepremičnine

Lastninsko pravico na nepremičnini obdarjenec pridobi šele z vpisom v zemljiško knjigo (Stvarnopravni zakonik, 49. člen), ne že s podpisom pogodbe. Za vpis potrebuje listino z zemljiškoknjižnim dovolilom, torej izjavo darovalca, da dovoljuje vpis v korist obdarjenca. Darovalčev podpis na njej mora biti overjen, overi pa ga lahko samo notar (ZN, 64. člen). Overitev ni potrebna, če je pogodba sklenjena kot notarski zapis (Zakon o zemljiški knjigi, 40. in 41. člen).

Mešano darilo in prodajna pogodba

Če obdarjenec za darilo nekaj plača ali prevzame obveznost, gre za darilo le v delu, ki presega njegovo protidajatev (OZ, 535. člen). Pri enakovrednih dajatvah gre za prodajno pogodbo, za katero veljajo drugačna davčna pravila.

Preklic darila

Darovalec lahko darilno pogodbo prekliče:

• če po sklenitvi pride v položaj, ko je ogroženo njegovo preživljanje, razen če bi preklic ogrozil preživljanje obdarjenca,
• zaradi hude nehvaležnosti obdarjenca do njega ali njegovih bližnjih,
• če po sklenitvi dobi otroka, prej pa ga ni imel.

Preklic je mogoč v enem letu od dneva, ko je darovalec zvedel za razlog, vnaprejšnja odpoved preklicu pa je nična (OZ, 539. do 544. člen).

Nujni delež

Po Zakonu o dedovanju se pri izračunu nujnega deleža upoštevajo vsa darila zakonitim dedičem in darila drugim osebam iz zadnjega leta darovalčevega življenja, razen običajnih manjših daril. Če je nujni delež prikrajšan, se darila vračajo, na kar opozarja tudi Notarska zbornica Slovenije.

Darilna pogodba, izročilna pogodba ali oporoka

• Izročilna pogodba: lastnik izroči in razdeli premoženje potomcem, strinjati se morajo vsi potomci, obvezen je notarski zapis (OZ, 547. člen). Izročeno premoženje ne spada v zapuščino.
• Pogodba o dosmrtnem preživljanju: preživljalec skrbi za preživljanca, premoženje pa dobi po njegovi smrti; obvezen je notarski zapis (OZ, 558. člen).
• Oporoka: premoženje preide šele po smrti, oporoko pa lahko spremenite. Več v vodiču oporoka: vrste in kdaj jo sestaviti pri notarju.

Kdaj potrebujete dovoljenje, soglasje ali vlogo

Napoved davka na darila pri FURS

Obdarjenec, ki prejme nepremičnino, mora darilo napovedati v 15 dneh od sprejema darila, ki velja za sprejeto ob podpisu darilne pogodbe. Napoved vloži pri davčnem uradu, kjer nepremičnina leži (Zakon o davku na dediščine in darila, 6. in 13. člen). Napoved je potrebna tudi za premoženjske in druge stvarne pravice ter za premičnine nad zakonsko določeno vrednostjo.

Po pojasnilu Finančne uprave davka ne plačajo otrok, posvojenec, zakonec ali zunajzakonski partner darovalca, zet, snaha, pastorek in partner iz registrirane istospolne partnerske skupnosti, napoved pa morajo kljub temu vložiti. Za druge obdarjence je davčna stopnja odvisna od dednega reda.

Pri darilu za primer smrti obdarjenec pogodbo prijavi v 15 dneh od sklenitve, davčna obveznost pa nastane šele z darovalčevo smrtjo (ZDDD, 6. in 15. člen). Brez dokazila, da je davek plačan ali da ga ni treba plačati, podpisov na pogodbi o prenosu lastninske pravice na nepremičnini ni mogoče overiti (ZDDD, 17. člen).

Potrdilo o namenski rabi in kmetijska zemljišča

Zemljiškoknjižnemu dovolilu za prenos lastninske pravice je treba priložiti potrdilo o namenski rabi zemljišča, razen pri samostojnem delu v etažni lastnini, na primer stanovanju (ZZK-1, 38. člen).

Kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo lahko lastnik podari le osebam iz 17.a člena Zakona o kmetijskih zemljiščih, med drugim zakoncu ali zunajzakonskemu partnerju, otrokom, staršem, bratom in sestram, nečakom, vnukom, lokalni skupnosti ali državi. Odobritev takega posla ni potrebna, upravna enota pa na vlogo izda odločbo, da odobritev ni potrebna.

Soglasje zakonca in zastopanje

• S skupnim premoženjem zakonca razpolagata skupno in sporazumno (Družinski zakonik, 69. člen), zato pri darilu takšne nepremičnine sodelujeta oba.
• Mladoletnega obdarjenca zastopajo starši. Pri darilu z bremeni, na primer s služnostjo stanovanja, se o zastopanju vnaprej posvetujte z notarjem.

Postopek korak za korakom

Tako praviloma poteka darilna pogodba nepremičnine:

1. Dogovor o vsebini. Določite, kaj podarjate (parcelo, hišo, stanovanje ali solastniški delež), ali si pridržite služnost stanovanja ali užitek in kdaj obdarjenec prevzame posest.
2. Izbira oblike. Zasebna listina z overjenim podpisom ali notarski zapis, kadar je ta obvezen ali ga želite.
3. Priprava podatkov. Prinesite osebne dokumente in davčne številke. Podatke iz zemljiške knjige in drugih uradnih evidenc notar pridobi sam, za osebne in davčne podatke pa potrebuje vašo pisno privolitev (ZN, 5.a člen).
4. Podpis pogodbe. Kadar listino sestavi notar, vam mora pred tem razložiti vsebino in pravne posledice posla ter vas opozoriti na znana tveganja (ZN, 42. člen).
5. Napoved pri FURS. Obdarjenec v 15 dneh vloži napoved za odmero davka od prejetega darila. Finančna uprava izda odločbo v 30 dneh od vložitve napovedi.
6. Overitev podpisa. Ko je izkazano, da je davek plačan ali da ga ni treba plačati, se overi podpis darovalca. Kako to poteka, opisuje vodič overitev podpisa.
7. Vpis v zemljiško knjigo. Notar vas mora poučiti, da bo nemudoma vložil zemljiškoknjižni predlog, razen če temu izrecno nasprotujete (ZZK-1, 38.a člen). Potek je opisan v vodiču vpis v zemljiško knjigo.
8. Hramba listin. Pogodbo, odločbo FURS in sklep o vpisu shranite ali jih zaupajte notarju v hrambo.

Pogoste napake

• Ustni dogovor o podaritvi hiše ali stanovanja. Brez listine z zemljiškoknjižnim dovolilom vpis ni mogoč in obdarjenec ne postane lastnik.
• Zamujen rok za napoved. Tudi otroci in zakonec, ki davka ne plačajo, morajo napoved vložiti v 15 dneh.
• Zasebna listina za darilo za primer smrti. Takšno darilo je veljavno le v obliki notarskega zapisa.
• Darilo med zakoncema brez notarskega zapisa. Izjema velja samo za običajna manjša darila, sorazmerna s premoženjem darovalca.
• Spregledan nujni delež. Če večino premoženja podarite enemu otroku, lahko drugi dediči po vaši smrti zahtevajo svoj nujni delež, tudi z vračilom daril.
• Pridržana pravica brez vpisa. Če si pridržite služnost stanovanja ali užitek, naj pogodba vsebuje tudi dovolilo za vpis te pravice v zemljiško knjigo.

Uradni viri

• Obligacijski zakonik – oblika in preklic darila, darilo za primer smrti, izročilna pogodba.
• Zakon o notariatu – notarski zapis in dolžnosti notarja.
• Zakon o zemljiški knjigi – listine in priloge za vknjižbo.
• Zakon o davku na dediščine in darila – oprostitve in rok za napoved.
• Finančna uprava: Prejel sem darilo – napoved in oprostitve.
• Družinski zakonik – pogodbe med zakoncema.
• Zakon o kmetijskih zemljiščih – darila kmetijskih zemljišč in gozdov.

Veljavna besedila predpisov so objavljena v Pravno-informacijskem sistemu Republike Slovenije (PIS).

Notar, ki pozna postopek darilne pogodbe

Notar vam pomaga izbrati pravo obliko darila, sestavi pogodbo ali notarski zapis, overi podpis, poskrbi za vpis v zemljiško knjigo in vas opozori na nujni delež drugih dedičev ter na rok za napoved pri FURS. Stroški so odvisni od notarske tarife, vrste listine in vrednosti premoženja. Ponudnike poiščete med notarji na Opravi.si; v povpraševanju navedite, kaj podarjate, komu in ali gre za nepremičnino.

Članek je splošna informacija in ni pravni nasvet; za vaš primer se posvetujte s strokovnjakom.