Upravljanje stanovanja za oddajo: kaj lahko prevzame upravnik

Upravljanje nepremičnin za oddajo pomeni, da delo z najemniki in stanovanjem prepustite nekomu drugemu. Upravnik lahko poišče in preveri najemnike, pripravi pogodbo, pobira najemnino, obračunava stroške in organizira popravila. Kaj točno prevzame, določi pogodba med vama, zato se pred izbiro odločite, katere naloge želite predati in katere ostanejo vaše, na primer davčne obveznosti.

Kaj obsega upravljanje nepremičnin za oddajo

Upravnik posameznega stanovanja ni isto kot upravnik stavbe. Upravnika stavbe izberejo etažni lastniki skupaj; skrbi za skupne dele, kot so streha, stopnišče in dvigalo, ter vodi rezervni sklad. Upravnika svojega stanovanja izberete sami in z njim sklenete ločeno pogodbo. Nekatera podjetja ponujajo obe storitvi, druga samo eno.

Naloge, ki jih upravnik stanovanja pogosto prevzame:

Lastnik ostanete vi, zato odločate o večjih stroških, glasujete o odločitvah v stavbi in odgovarjate za davek. Kateri stroški bremenijo najemnika in kateri ostanejo vam, na primer prispevek v rezervni sklad, ki ga vplačujejo etažni lastniki, naj bo jasno zapisano v najemni pogodbi. Za kaj se porabljajo sredstva sklada, pojasnjuje vodič rezervni sklad in kaj krije.

Na kaj biti pozoren pri izbiri

Obseg storitev

Ponudbe se razlikujejo predvsem po tem, kaj vključujejo. Nekateri ponudniki samo poiščejo najemnika in pripravijo pogodbo, drugi stanovanje vodijo ves čas najema. Primerjajte jih po seznamu nalog, ne po imenu paketa.

Dolgoročni ali kratkoročni najem

Oddajanje turistom zahteva več dela in strožja pravila. Zakon o gostinstvu (ZGos-1), ki velja od 1. januarja 2026, po pojasnilu inšpektorata kratkoročno oddajanje v večstanovanjskih stavbah dovoljuje le ob izpolnjenih pogojih, med drugim s soglasjem 75 odstotkov etažnih lastnikov in vseh lastnikov delov, ki mejijo na stanovanje. V oskrbovanih stanovanjih ni dovoljeno ne glede na soglasja (gov.si: nadzor nad kratkotrajnim oddajanjem). Poleg soglasij so potrebni še registracija, prijava gostov in pobiranje turistične takse, zato podrobnosti preverite na občini. Upravnik, ki ponuja kratkoročni najem, mora ta pravila poznati in vam jih znati razložiti.

Pogodba o upravljanju stanovanja

Dogovor naj bo pisen. V pogodbi naj bodo:

• natančen seznam nalog in tega, kar se zaračuna posebej,
• pooblastila: ali upravnik sam podpiše najemno pogodbo in prejme varščino ali to storite vi,
• rok, do katerega vam nakaže najemnino, in račun, na katerem jo hrani do nakazila,
• pogostost obračunov in poročil, skupaj s kopijami računov,
• zgornja meja za popravila, ki jih sme naročiti brez vašega soglasja,
• ravnanje ob nujnih okvarah, na primer ob izlivu vode ali okvari ogrevanja,
• odgovornost za škodo, zavarovanje in hramba ključev,
• odpovedni rok in predaja dokumentov ob koncu sodelovanja.

Denar in preglednost

Najemnina in varščina naj ne končata na upravnikovem računu brez sledi. Dober upravnik vsak mesec pošlje obračun, iz katerega vidite, kaj je prejel, kaj je plačal in koliko vam je nakazal.

Davki ostanejo vaši

Tudi če najemnino pobira upravnik, je dohodek vaš. Po pojasnilu Finančne uprave fizična oseba, ki odda stanovanje drugi fizični osebi, napoved odda najpozneje do 28. februarja za preteklo leto; če je najemnik podjetje ali samostojni podjetnik, davek obračuna izplačevalec. Namesto normiranih lahko uveljavljate dejanske stroške, ki jih dokažete z računi. Ali med njimi upoštevate tudi plačilo upravniku, preverite pri davčnem svetovalcu.

Vprašanja, ki jih postavite ponudniku

1. Katere naloge so vključene in katere zaračunate posebej?
2. Kako preverjate kandidate za najem in kdo izbere najemnika?
3. Kdo podpiše najemno pogodbo in kje hranite varščino?
4. Do katerega dne mi nakažete najemnino in kako pogosto pošiljate obračun?
5. Kako dokumentirate stanje stanovanja ob vselitvi in izselitvi?
6. S katerimi izvajalci sodelujete pri popravilih in kako hitro se odzovete na nujno okvaro?
7. Kako sodelujete z upravnikom stavbe in kako me obveščate o sklepih etažnih lastnikov?
8. Ste zavarovani za primer, da pri svojem delu povzročite škodo v stanovanju?
9. Pri kratkoročnem najemu: kdo uredi soglasja, prijavo gostov in turistično takso?
10. Kakšen je odpovedni rok in kaj mi predate ob koncu sodelovanja?

Pred zimo vprašajte še, ali upravnik ob ogledu preveri ogrevanje, tesnjenje oken in znake vlage. V kurilni sezoni se najemniki pogosto oglasijo zaradi radiatorjev, prepiha in plesni.

Opozorilni znaki

• Ponudnik pogodbo ponudi samo ustno ali pošlje splošno besedilo brez seznama nalog.
• Najemnino želi prejemati na zasebni račun, mesečnega obračuna pa ne ponuja.
• Obljublja zajamčeno zasedenost ali donos, ne da bi stanovanje sploh videl.
• Pravi, da soglasja sosedov za oddajo turistom niso potrebna.
• Za vsako popravilo zahteva prost dostop do denarja, brez zgornje meje.
• Ne zna povedati, kdo ga nadomešča ob dopustu ali bolezni.
• Pritiska, da podpišete dolgo pogodbo brez možnosti odpovedi.

Če niste zadovoljni z upravnikom celotne stavbe, ga ne morete zamenjati sami, ampak samo skupaj z drugimi etažnimi lastniki. Kako poteka ta postopek, opisuje vodič menjava upravnika stavbe in soglasje lastnikov.

Ocene, profil in oznake kakovosti

V aplikaciji Opravi.si preverite v profilu ponudnika, ali upravlja posamezna stanovanja za oddajo, celotne stavbe ali oboje, in na katerem območju dela. V ocenah strank bodite pozorni na omembe odzivnosti, točnosti nakazil in reševanja težav z najemniki, ne le na splošno zadovoljstvo. Pri primerjavi upoštevajte še oznake kakovosti v profilu. Preden se odločite, v klepetu ponudniku zastavite vprašanja, ki so za vas najpomembnejša, in prosite za vzorec mesečnega obračuna.

Oddajte povpraševanje za upravljanje stanovanja

V povpraševanje zapišite:

• kraj, velikost in opremljenost stanovanja,
• ali oddajate dolgoročno ali kratkoročno in ali je stanovanje trenutno oddano,
• katere naloge želite predati: samo iskanje najemnika ali celotno upravljanje,
• ali potrebujete tudi pripravo najemne pogodbe in zapisnika o stanju,
• od kdaj želite sodelovanje.

Primerne izvajalce poiščete med ponudniki upravljanja nepremičnin na Opravi.si.

Pravila za najem in kratkoročno oddajanje se spreminjajo, zato pred odločitvijo preverite veljavno besedilo Stanovanjskega zakona (SZ-1) in Zakona o gostinstvu v Pravno-informacijskem sistemu (PIS).

Članek je splošna informacija in ni pravni ali davčni nasvet; za vaš primer se posvetujte s strokovnjakom.