Menjava upravnika stavbe: postopek in soglasje lastnikov

Menjava upravnika spada med odločitve rednega upravljanja, zato zanjo zadošča soglasje lastnikov z več kot 50 odstotki solastniških deležev, dano na zboru ali s podpisi pod sklep. Odpoved dosedanjemu upravniku vroči eden od lastnikov, ki ga pooblastijo ostali, s priporočeno pošiljko s povratnico. Odpovedni rok je najmanj tri mesece, zato v istem postopku izberite tudi novega upravnika.

Kdaj je menjava upravnika potrebna

Upravnik je obvezen v stavbah z več kot dvema etažnima lastnikoma in več kot osmimi posameznimi deli. V takih stavbah upravnika ne morete preprosto odpovedati, lahko ga le zamenjate z drugim. Lastniki o menjavi najpogosteje razmišljajo, ko:

• se upravnik ne odziva na prijave okvar ali jih rešuje prepočasi,
• so mesečni obračuni stroškov nepregledni ali vsebujejo napake,
• upravnik ne pripravi načrta vzdrževanja ali ne izvaja sprejetih sklepov,
• ne poroča, koliko denarja je v rezervnem skladu in za kaj je bil porabljen,
• ne sklicuje zborov lastnikov ali na njih ne odgovarja na vprašanja,
• želijo drugačen obseg storitev, na primer stalno dežurno službo.

Preden se odločite, je smiselno težave upravniku sporočiti pisno in mu dati rok za odgovor. Lastniki lahko z več kot polovico solastniških deležev izvolijo tudi nadzorni odbor, ki praviloma šteje tri člane in spremlja delo upravnika po pogodbi. Če upravnik krši pogodbo ali zakon, lahko lastniki odstopijo od pogodbe, ob škodi pa vložijo tudi odškodninsko tožbo.

V novih stavbah je prvega upravnika pogosto določil investitor. Po pojasnilu ministrstva se pogodba s takim upravnikom sklene za tri leta od izdaje uporabnega dovoljenja, zato pri novogradnji pred začetkom postopka preverite, kaj to pomeni za vašo stavbo.

Priprava pred začetkom

Dobra priprava skrajša postopek in zmanjša možnost, da bi bil sklep sporen. Pred prvim pogovorom z lastniki zberite:

1. Pogodbo z dosedanjim upravnikom. Preverite, za kakšen čas je sklenjena, kaj določa o odpovedi in kaj mora upravnik predati ob prenehanju.
2. Seznam lastnikov in njihovih solastniških deležev. Brez tega ne veste, ali ste dosegli potrebno večino. Podatke o deležih ima praviloma upravnik, preverite pa jih lahko tudi v zemljiški knjigi.
3. Zadnje obračune in poročila. Iz mesečnega obračuna je razvidno stanje rezervnega sklada za celo stavbo, kar boste potrebovali ob predaji.
4. Ponudbe novih upravnikov. Primerjajte obseg storitev, odzivnost, način obračuna in izkušnje s podobnimi stavbami. Preverite, ali je upravnik vpisan v register upravnikov pri upravni enoti.
5. Pooblaščenca. Določite lastnika, ki bo zbiral podpise, vročil odpoved in v imenu drugih podpisal novo pogodbo, če se tako dogovorite.

Predlog sklepa naj vsebuje tri točke: odpoved pogodbe dosedanjemu upravniku, izbiro novega upravnika in pooblastilo za vročitev odpovedi ter podpis nove pogodbe.

Kaj vprašati kandidate za novega upravnika

• Kako poteka prevzem stavbe in kdo pri vas skrbi zanj?
• Kako boste vodili rezervni sklad in kako pogosto bomo videli njegovo stanje?
• Kako hitro se odzovete na nujno okvaro in ali imate dežurno službo?
• Kako pogosto obiščete stavbo in kdo bo naša kontaktna oseba?
• Kdaj pripravite predlog načrta vzdrževanja in letno poročilo?

Odgovore zapišite in jih pošljite lastnikom skupaj s ponudbami. Tako se lažje odločijo in kasneje vedo, kaj lahko od novega upravnika pričakujejo.

Potek menjave upravnika korak za korakom

1. Predstavitev predloga lastnikom

Lastnikom pošljite razloge za menjavo, primerjavo ponudb in predlog sklepa. Pojasnite, kdaj bi novi upravnik začel delo.

2. Odločanje na zboru lastnikov

Na zbor morajo biti lastniki vabljeni pisno, vsaj 14 dni prej, vabilo pa mora vsebovati datum, uro, dnevni red in predlagane sklepe. Zapisnik je treba pripraviti v 30 dneh. Če na zboru ni dovolj lastnikov, lahko večina prisotnih na ponovljenem zboru odloči le, da se postopek odpovedi začne. Sam sklep o odpovedi velja šele, ko ga podpišejo lastniki, ki skupaj predstavljajo več kot 50 odstotkov solastniških deležev.

3. Podpisovanje sklepa namesto zbora

Lastniki se lahko odločijo tudi brez zbora, tako da sklep podpišejo. Velja, če ga potrebni lastniki podpišejo v roku, ki ne sme biti daljši od treh mesecev od objave predlaganega sklepa. Glasovanje je mogoče tudi elektronsko, s kvalificiranim elektronskim podpisom, ki omogoča preverjanje istovetnosti lastnika.

4. Vročitev odpovedi

Pooblaščeni lastnik upravniku pošlje odpoved in sklep priporočeno s povratnico. Povratnico shranite, saj dokazuje datum vročitve. Od tega dne teče odpovedni rok, ki je najmanj tri mesece.

5. Sklenitev pogodbe z novim upravnikom

Pogodba o opravljanju upravniških storitev je sklenjena, ko jo podpišejo novi upravnik in lastniki z več kot polovico solastniških deležev ali lastniki, ki so jih drugi za to pooblastili. Začetek veljavnosti uskladite s koncem odpovednega roka.

6. Predaja poslov

Dosedanji in novi upravnik se dogovorita za predajo. Kaj vse mora dosedanji upravnik predati in v katerem roku, določata zakon in vaša pogodba; v praksi gre za dokumentacijo stavbe, evidence lastnikov in uporabnikov, sredstva rezervnega sklada, seznam terjatev in dolgov, pogodbe z dobavitelji in ključe.

7. Obvestilo lastnikom

Novi upravnik lastnikom sporoči nove kontaktne podatke, račun za plačila in datum prvega obračuna.

Če se z dosedanjim upravnikom zapletete, na primer zaradi predaje sredstev ali dokumentacije, se posvetujte z odvetnikom za nepremičninske zadeve.

Koliko časa traja

Menjava upravnika praviloma traja nekaj mesecev. Orientacijski potek:

Če z menjavo začnete v novembru, se odpovedni rok konča sredi kurilne sezone. Pri stavbah s skupno kotlovnico ali delilniki stroškov ogrevanja se zato dogovorite, kateri upravnik pripravi obračun ogrevanja za tekočo sezono, da ne pride do podvajanja ali vrzeli.

Kaj preverite na koncu

Ko novi upravnik prevzame posle, preverite:

• da so sredstva rezervnega sklada prenesena na fiduciarni račun stavbe pri novem upravniku in da se ujemajo z zadnjim obračunom,
• da ste prejeli končni obračun in poročilo dosedanjega upravnika,
• seznam lastnikov, ki dolgujejo, in stanje izterjave,
• veljavnost zavarovanja stavbe in pogodb za čiščenje, dvigalo ali vzdrževanje naprav,
• da je predan načrt vzdrževanja in seznam začetih del,
• da so predani projekti, garancije, ključi in dostopi do naprav,
• da je prvi mesečni obračun novega upravnika pravilen.

Kako se rezervni sklad vodi in za kaj se sme porabiti, pojasnjuje vodič rezervni sklad: koliko je treba vplačevati. Če stanovanje v stavbi oddajate, novega upravnika obvestite tudi o najemniku; kako si delo z najemniki olajšate, piše v vodiču upravljanje stanovanja za oddajo.

Pravila v tem vodiču povzemajo pojasnila ministrstva o upravljanju večstanovanjskih stavb. Stanovanjski zakon (SZ-1) in Stvarnopravni zakonik se spreminjata, zato pred postopkom preverite njuno veljavno besedilo v Pravno-informacijskem sistemu (PIS).

Najdite novega upravnika

Ponudnike za upravljanje večstanovanjskih stavb lahko primerjate po ocenah drugih strank in po tem, s kakšnimi stavbami že delajo. V povpraševanju navedite kraj, število posameznih delov, posebnosti stavbe, kot sta dvigalo ali skupna kotlovnica, in želeni datum začetka.

Članek je splošna informacija in ni pravni nasvet; za vaš primer se posvetujte s strokovnjakom.