Plesen v najemnem stanovanju: kdo je odgovoren

Kdo je odgovoren za plesen v najemnem stanovanju, je odvisno predvsem od njenega vzroka. Lastnik mora po Stanovanjskem zakonu stanovanje izročiti in vzdrževati v stanju, ki omogoča normalno uporabo, zato praviloma odgovarja za plesen zaradi zamakanja, vlage v zidu ali toplotnih mostov; najemnik pa mora stanovanje uporabljati skrbno in lahko odgovarja za plesen, ki nastane zaradi nepravilne rabe. Najpomembnejši korak je, da lastnika o plesni pisno in brez odlašanja obvestite.

Kaj določajo predpisi

Razmerje med najemnikom in lastnikom stanovanja ureja Stanovanjski zakon (SZ-1), splošna pravila o najemu (v zakonu imenovanem zakup) pa vsebuje Obligacijski zakonik (OZ). Pomembna je tudi najemna pogodba, ki mora po 91. členu SZ-1 vsebovati določbe o medsebojnih obveznostih pri uporabi in vzdrževanju stanovanja.

Obveznosti lastnika

• 92. člen SZ-1: lastnik mora stanovanje izročiti v stanju, ki omogoča normalno uporabo skladno z veljavnimi normativi in standardi, ga v takem stanju vzdrževati ves čas najema in odgovarja za stvarne napake na stanovanju.
• 589. člen OZ: najemodajalec mora stvar med najemom vzdrževati in jo po potrebi popravljati; stroški drobnih popravil zaradi običajne rabe pa gredo v breme najemnika.
• 592. člen OZ: najemodajalec odgovarja za napake, ki ovirajo dogovorjeno ali običajno rabo, ne glede na to, ali je zanje vedel.

Obveznosti najemnika

• 94. člen SZ-1: najemnik mora stanovanje uporabljati v skladu s pogodbo, odgovarja za škodo zaradi nepravilne ali malomarne rabe, mora lastnika obveščati o napakah, za katere odgovarja lastnik, in mu največ dvakrat letno dovoliti vstop za preverjanje pravilne uporabe.
• 596. člen OZ: najemnik mora najemodajalca brez nepotrebnega odlašanja obvestiti o vsaki napaki, ki se pokaže med najemom.
• 600. člen OZ: najemnik mora stvar uporabljati kot dober gospodar.

Kdo je odgovoren, je odvisno od vzroka

V praksi se vzroki pogosto prepletajo. Zato je smiselna strokovna diagnostika vzroka vlage in plesni, ki pokaže, ali gre za napako v stavbi ali za način bivanja. Kako vlago v prostoru meriti in uravnavati, pojasnjuje vodič vlaga v stanovanju, kako prepoznati hladne dele stene, pa vodič toplotni most.

Plesen ob vselitvi in javna najemna stanovanja

Po 593. členu OZ najemodajalec ne odgovarja za napake, ki so bile najemniku ob sklenitvi pogodbe znane ali mu niso mogle ostati neznane, razen če jih je namenoma zamolčal. Zato stanje stanovanja ob vselitvi zapišite in fotografirajte.

Za javna najemna stanovanja (na primer občinska) obseg vzdrževanja, ki ga nosijo najemniki, določa nov Pravilnik o standardih vzdrževanja stanovanjskih stavb in stanovanj, objavljen konec leta 2025 (gov.si: objava pravilnika).

Kdaj potrebujete dovoljenje, soglasje ali vlogo

• Čiščenje manjšega madeža ne potrebuje nobenega soglasja. Katera sredstva so primerna, pojasnjuje vodič sredstva proti plesni.
• Posegi v stanovanje, na primer nov omet, vgradnja prezračevalne naprave ali menjava oken, po 96. členu SZ-1 zahtevajo predhodno pisno soglasje lastnika, saj najemnik brez njega ne sme spreminjati prostorov ter vgrajene opreme in naprav.
• Predlog stanovanjski inšpekciji je vloga, ki jo najemnik vloži, če lastnik ne zagotovi normalne uporabe stanovanja (93. člen SZ-1). Stanovanjska inšpekcija deluje v okviru Inšpektorata RS za okolje in prostor.
• Skupni deli stavbe – če plesen povzroča zamakajoča streha ali fasada, lastnik sanacijo ureja prek upravnika in skupaj z drugimi etažnimi lastniki; najemnik o težavi obvesti lastnika.

Postopek korak za korakom

1. Dokumentirajte plesen. Fotografirajte jo z datumom, zapišite, kje in od kdaj se pojavlja, in po možnosti nekaj dni merite vlažnost s higrometrom.
2. Pisno obvestite lastnika. Pošljite e-pošto ali pismo s fotografijami. Pisno obvestilo je dokaz, da in kdaj ste lastnika obvestili.
3. Omogočite ogled in diagnostiko. Lastniku ali izvajalcu, ki ga ta pošlje, omogočite ogled. Ugotovitev vzroka je osnova za odločitev, kdo kaj uredi.
4. Dogovorite ukrepe in rok pisno. Zapišite, kaj bo izvedeno, na primer odstranjevanje plesni s sten in stropov, sanacijski ometi, hidroizolacija ali injektiranje zidov, kdo plača in do kdaj.
5. Medtem zmanjšajte vlago. Redno zračite in ogrevajte, pohištvo odmaknite od zunanjih sten. S tem preprečite širjenje plesni in pokažete, da stanovanje uporabljate skrbno.
6. Če lastnik ne ukrepa, predlagajte inšpekcijo. Po 93. členu SZ-1 lahko stanovanjska inšpekcija lastniku z odločbo odredi potrebna dela. Če jih ta v roku iz odločbe ne izvede, lahko najemnik dela izvede sam na stroške lastnika in jih pobota z najemnino.
7. Poiščite pravni nasvet. Pri znižanju najemnine, odškodnini ali odstopu od pogodbe (597. in 598. člen OZ) se posvetujte z odvetnikom. Če si ga ne morete privoščiti, lahko pod zakonskimi pogoji zaprosite za brezplačno pravno pomoč.

Če plesen povzroča zdravstvene težave, kot so kašelj, draženje oči in nosu ali poslabšanje astme, se posvetujte z zdravnikom. NIJZ opisuje vplive plesni na zdravje na strani Plesni.

Pogoste napake

• Samovoljno zadrževanje najemnine. Neplačilo najemnine je po 103. členu SZ-1 krivdni odpovedni razlog.
• Samo ustno obvestilo. Brez pisnega dokaza je pozneje težko dokazati, kdaj je lastnik izvedel za težavo.
• Prebarvanje plesni. Barva plesen le prekrije, poleg tega so spremembe brez soglasja lastnika lahko kršitev pogodbe.
• Posegi brez soglasja. Spremembe v stanovanju brez soglasja lastnika so po 103. členu SZ-1 lahko odpovedni razlog.
• Brez zapisnika ob vselitvi. Brez fotografij stanja ob vselitvi je spor o tem, kdaj se je plesen pojavila, težko rešljiv.
• Predolgo čakanje. Plesen se širi, škoda na steni in pohištvu pa raste.
• Krivda brez diagnoze. Lastnik, ki plesen pripiše zgolj zračenju, ali najemnik, ki jo pripiše zgolj stavbi, brez meritev težko prepriča drugo stran.

Uradni viri (povezave)

• Stanovanjski zakon (SZ-1) – 91., 92., 93., 94., 96., 102. in 103. člen.
• Obligacijski zakonik (OZ) – 589., 592., 593., 596., 597., 598. in 600. člen.
• Inšpektorat RS za okolje in prostor – stanovanjska inšpekcija.
• Ministrstvo za solidarno prihodnost: nov Pravilnik o standardih vzdrževanja stanovanjskih stavb in stanovanj.
• NIJZ: Plesni – vplivi na zdravje.

Izvajalec, ki pozna postopek

Izvajalec za sanacijo vlage najprej poišče vzrok in izmeri vlago v zidu in zraku, zato njegove ugotovitve lastniku in najemniku pomagajo pri dogovoru, kdo kaj uredi. Nato predlaga ustrezno rešitev, od odstranitve plesni do sanacijskih ometov ali hidroizolacije. Diagnostiko lahko naroči lastnik ali najemnik, za sanacijske posege v stanovanje pa je potrebno soglasje lastnika. Ponudnike najdete med izvajalci za sanacijo vlage in plesni.

Članek je splošna informacija in ni pravni nasvet; za vaš primer se posvetujte s strokovnjakom.